종합부동산세 계산법 주택세율 세액공제 기준 완벽정리 💡

부동산을 가지고 있다면 매년 말, 신경 쓰이는 항목 중 하나가 바로 종합부동산세다. 나 역시 부동산 관련 세금이 부담스러워 관련 내용을 꼼꼼히 알아보게 되는데, 특히 2025년 들어 변경된 기준은 꼭 챙겨야 할 정보 중 하나다. 이 글에서는 종합부동산세의 과세 대상부터 세율, 계산법, 절세 방법까지 정리해 보았다. 한눈에 이해할 수 있도록 표와 함께 구성했으니 참고해보자.

 

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과세 대상 조건 알아보기 🏠

종합부동산세는 주택이나 토지의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘을 때 부과된다. 예전에는 기준이 조금 달랐지만, 현재는 1세대 1주택자의 경우 12억 원 초과, 2주택 이상 보유자는 9억 원 초과일 때 해당된다.

 

토지는 종류에 따라 구분되며 종합합산토지는 5억 원 초과, 별도합산토지는 80억 원 초과 시 과세 대상이다. 여기서 말하는 공시가격은 정부가 발표하는 기준 시세로 매년 6월 1일을 기준으로 정해진다.

 

주택 세율 구조 한눈에 보기 🔍

주택을 몇 채 가지고 있는지에 따라 적용되는 세율은 달라진다. 기본적으로 2주택 이하 보유자는 비교적 낮은 세율이 적용되며, 3주택 이상 다주택자에게는 가중된 세율이 부과된다.

 

과세표준이 높아질수록 단계적으로 세율이 상승하는 구조이며, 이를 통해 자산 규모가 클수록 부담이 커지는 방식이다. 세율은 아래 표를 참고하자.

구분	과세표준 금액	2주택 이하 세율	3주택 이상 세율
3억 이하	~3억	0.5%	0.5%
6억 이하	3억 초과 ~ 6억	0.7%	0.7%
12억 이하	6억 초과 ~ 12억	1.0%	1.0%
25억 이하	12억 초과 ~ 25억	1.3%	2.0%
50억 이하	25억 초과 ~ 50억	1.5%	3.0%
94억 이하	50억 초과 ~ 94억	2.0%	4.0%
94억 초과	94억 초과	2.7%	5.0%

 

토지 보유 시 적용되는 기준 🏞️

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토지는 주택보다 더 세분화된 기준으로 종합부동산세가 매겨진다. ‘종합합산토지’와 ‘별도합산토지’로 나뉘며, 종합합산토지는 일반적인 토지를 뜻하고, 별도합산토지는 상업용지나 공장 부지 같은 특정 목적의 토지를 말한다.

 

종합합산토지는 공시가격 합계가 5억 원을 넘을 경우 세금이 부과되며, 별도합산토지는 80억 원 초과 시부터 세금이 적용된다. 이 경우에도 과세표준에 따라 세율이 다르다.

토지 구분	과세표준 금액	세율
종합합산토지	15억 이하	1%
종합합산토지	15억 초과 ~ 45억	2%
종합합산토지	45억 초과	3%
별도합산토지	200억 이하	0.5%
별도합산토지	200억 초과 ~ 400억	0.6%
별도합산토지	400억 초과	0.7%

종부세 계산 방법 정리 📐

👉 종부세 계산기 바로가기

계산 방식은 기본적으로 ‘공시가격 - 공제금액’ 후, 주택의 경우 60%의 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 산정한다. 토지는 100%를 적용한다. 이후 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 나온다.

 

여기서 이미 낸 재산세는 차감되며, 1세대 1주택자는 추가로 연령 및 보유기간에 따라 세액 공제를 받을 수 있다. 실제로 계산기를 이용하면 이 과정을 간단히 처리할 수 있어 실수 없이 확인할 수 있다.

절세를 위한 세액공제 전략 💰

고령자이거나 오래 보유한 주택일수록 절세 기회가 많다. 만 60세 이상은 20~40%의 고령자 공제를 받을 수 있으며, 보유 기간이 5년 이상이면 20%에서 최대 50%까지 공제를 받을 수 있다.

 

두 가지 공제를 합하면 최대 80%까지 줄어든다. 나도 이 부분을 놓치지 않고 챙겼더니 세금 부담을 크게 줄일 수 있었다. 중요한 건 해당 조건을 충족하는지를 꼼꼼히 따져보는 것이다.

납부 시기와 분납 방법 📅

과세 기준일은 매년 6월 1일이며, 세금은 12월 1일부터 15일 사이에 납부해야 한다. 이때 250만 원을 초과하면 분납도 가능하다. 분납을 원한다면 신청을 따로 해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 부과되므로 주의가 필요하다. 일정은 매년 비슷하게 유지되므로 달력에 표시해두는 것도 좋다.

글 요약

2025년 기준으로 종합부동산세는 주택이나 토지를 일정 금액 이상 보유한 경우에 부과된다. 1주택자와 다주택자의 과세 기준과 세율이 다르며, 고령자와 장기 보유자는 추가 세액 공제를 받을 수 있다. 세금은 공시가격에서 일정 공제 후 비율을 곱해 과세표준을 구하고, 해당 세율을 적용해 산출된다. 납부는 매년 12월 초에 진행되며, 일정 조건에 따라 분납이 가능하다. 세무 전문가의 도움이나 계산기를 통해 정확한 세액을 파악하는 것이 현명한 방법이다.

 

종합부동산세 FAQ

Q. 어떤 조건에서 부과되나요?

A. 주택은 공시가격 합계가 기준을 초과하면, 토지는 종합합산 또는 별도합산 기준에 따라 일정 금액을 넘으면 과세됩니다.

Q. 종합부동산세를 줄일 수 있는 방법은 있나요?

A. 고령자이거나 장기간 보유한 주택의 경우 세액 공제를 받을 수 있으며, 여러 공제를 합산해 절세가 가능합니다.

Q. 납부 일정은 언제인가요?

A. 매년 6월 1일을 기준으로 과세 대상이 정해지며, 납부는 12월 1일부터 15일 사이에 진행됩니다.